贝壳研究院：三批次集中供地房企积极性提高市场逐步企稳

日前，贝壳研究院分析称，伴随着二批次集中供地进入尾声，截至11月14日，已有上海，广州，深圳，南京等11个城市公告其三批次集中供地的出让地块与拍地规则，无锡已于11月初完成三批次集中供地出让。总体而言，从规则调整，供应规模，供应结构与房企未来动作4个维度进行分析:

1。规则调整:三批次规则相比于二批次有稳有放，促进土地市场平稳

总的来说，第三批较第二批的规则有所放松，主要体现在房企资质，资金要求以及配建比例三个方面:就房企资质而言，如南京第三批集中供地降低企业资质门槛以及放宽联合拿地的限制，就资金要求而言，如苏州的保证金比例从二批次部分宗地50%下调至三批次全部宗地30%，且首付款比例由60%下调至50%，又如广州允许土地款分期支付，部分宗地取消一个月内一次性付清总价的要求，调整成最长6个月内付清，就配建比例而言，部分城市减少配建要求的地块出让，如合肥二批次仅有2宗地无配建保障性租赁住房要求，三批次则有9宗地，同时，配建保障性租赁住房面积比例在20%以上的占比从二批次40%降至三批次30%，为房企留下一定的利润空间值得注意的是，为确保第三批供地平稳出让，杭州三批次集中供地重启了勾地预公告

2。”该院还分析，为响应加强住房保障体系建设的要求，第三批c。供应规模:为了完成年度宅地供应完成率，预计多数城市的三批次供地将会加大出让规模

从往年土拍成交数据来看，一年中的11，12月皆为土地供应与成交量高峰，主要原因有二:一方面是城市为完成当年的土地供应计划，会在年底大量供应地块以达成完成率，另一方面房企年底拿地的资金承压能力较强，有效提高房企的拿地意愿。

基于上述逻辑，观察已公告三批次供地的城市，可以发现多数城市均加大土地供应力度，如深圳，苏州，南京，上海，济南与合肥的三批次规划建面的供应规模与二批次相比均呈现100%以上增长，苏州更是高达184.2%的供应增加。

进一步从2021年宅地供应完成率来看，合计两批次仅有北京达到80%以上，其余大部分城市均在60%以下，离完成年度供应计划仍有一段距离伴随着已公告三批次的城市加大供应规模，预计未公告三批次的多数城市会仿而效之，出让规模的增长将会成为三批次集中供地的主旋律

3。供应结构:相比于二批次，预计三批次大多城市会释放更多优质地块以提高房企拿地意愿

结合上段所述，各城市为了完成年度宅地供应完成率，除了加大供应规模外，不排除三批次各城市会释放较优质地块来稳定市场情绪。

从已公告三批次供地的城市来看亦是如此，成都，合肥，苏州，深圳与杭州等城市的核心区供应规模均有明显增加以杭州为例，目前三批次预公告的核心区供应规划建面占比39.0%，相比于二批次24.4%有明显上升

同时从地块条件来看，51宗地中有42宗为纯宅地，有利于房企算账与去化，进而提高房企的拿地意愿。

4。房企动作:伴随近期行业积极信号频出，房企拿地热情会有所提升，未来合作开发将会增多，代建模式渐受关注

从完成第三批集中供地的无锡来看，延续其他城市二批次情况，以当地国企与财务稳健型房企为拿地主力军，不过伴随着各城市释放更多优质地块与拍地规则的适当放松，叠加近期行业的积极信号频出，预计三批次的市场热情会有所提高。“拍卖和撤地批次较多的城市将进一步优化土拍规则。

同时，基于地方国企与城投公司二批次集中供地拿地占比较高，且预期三批次仍会占有一定份额，在追求利润与术业有专攻的背景下，不排除当地国企与城投公司会拿出所竞得地块寻求外部合作。

因此，在高风险房企逐渐曝光并退出市场后，财务稳健且具有品牌效应的房企会迎来一波大力发展的合作机会，尤其代建模式未来或成为行业的重点关注业务，为房企转型或转性提供了一条可行之路。

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