ICCRA赵然：保租房政策仍待完善，企业需向产品、服务、人才各个击破丨长

2021年，住房租赁被写入国家战略规划，为国家层面的住房租赁市场开启了前所未有的机遇和重大窗口同时，新市民和毕业生带来了巨大的市场需求数据显示，2021年约有900万毕业生，每年有数百万人涌入租房市场，从供给端和需求端印证了住房租赁规模化发展的健康发展趋势

过去一年，住房租赁市场完成了从顶层到微观的政策建设，逐步落实的财税，土地，金融政策成为拉动行业发展的三驾马车此前，在贺勋地产推出的长租探索者系列报告中，已有多家企业表示，房屋租赁行业的春天已经到来，企业通过政策的驱动，抢占市场先发优势显得尤为迫切

那么，行业将面临哪些新的变化，企业要完成愿望又要克服哪些障碍贺勋地产最近几天与ICCRA住房租赁行业研究院院长赵冉对话，从行业观察者的角度，续写政策，市场，企业赵冉说，从行业的发展来看，中国的住房租赁仍处于起步阶段这也意味着政策渐入佳境，但仍有财税细节需要持续发力房屋租赁行业本质上是一个微利行业，决定了行业参与者的心态对于企业来说，更考验产品力，运营力，服务力

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租赁房地产投资信托基金仍然存在障碍

政策还没出来。

在刚刚过去的4月，市场期待已久的保障性租赁房REITs取得了突破首批保障房REITs提交国家发改委，而一旦保障房公募REITs成功发行，意味着资本的流通路径被打开，保障房建设将吸引更多的社会资金

但从过去一年的经验来看，发改委会在REITs申报项目中严格优中选优有公募基金人士曾表示，国家发改委乔纳至今已收到100多份REITs申报，但只发了12份，通过率不高

在赵冉看来，目前，针对租房的REITs发行还存在两个障碍:一是资产规模，二是收益率。

根据消息显示，国家发改委对REITs发起机构的资产规模有明文规定，首个申报项目的市场估值不低于10亿元，同时，为保证后期资金募集能力，可发行REITs的发起人总资产不得低于首次申报时的2倍纵观整个行业，赵冉认为，行业涉足租房的时间很短，能达到上述规模门槛的企业少之又少

此外，目前基于基础设施REITs的4%的股息支付率对于公募租赁房REITs来说仍然有点高赵冉说，如果仅仅依靠租金收入，大多数出租房屋无法达到4%的股息支付水平在《房地产蓝皮书2021》中，中房院透露，目前，住房租赁市场发展面临的最低基本问题是住房租赁回报率过低，只有不到2%，严重低于正常的投资回报率

不过，据赵冉介绍，在充分考虑上述问题的基础上，国家在引导租房REITs项目落地方面也在给予更多支持具体来说，政策鼓励更多的金融创新工具进入这一领域，金融支持力度逐渐加大，让大钱，长钱，便宜钱真正进入另一方面，在企业拿地的过程中，政府也在顺应市场规律出让土地价格通过调整分子和分母，可以平衡企业资金的使用，提高收益率

除了土地和财政问题，还有税收问题要不要适当减免税房租补贴方面，是否需要补贴，应该补贴多少，以什么形式补贴赵冉认为，要想促进租房REITs的正常发展，还有很多政策规定需要落实

尽管如此，公募租赁房REITs对住房租赁渠道的进入者仍有吸引力赵冉介绍，目前，企业正在积极布局出租屋业务

前两种方式属于新增供应的范畴，后三种属于纳入保障性租赁制度的存量五条供给路径决定了未来保障房的承包商将主要集中在国有企业，地方城投企业和具有保障房建设或长租公寓运营管理经验的房企赵冉说

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房企要找准定位。

扮演好服务器的角色。

毫无疑问，在政策加持下，住房租赁市场将是未来的趋势和主线因此，在过去的一年里，租金涉及的土地争夺日趋激烈

从整个大的租赁市场来看，民营房企因为布局较早，规模较大，是市场的中坚力量2021年的数据显示，87.9%的纯租赁地块被地方国企抢占，在自持租赁用地方面，约56.7%的自持租赁用地由国有资产收购，民营企业占43.3%根据ICCRA统计，2021年，国有运营商管理的租赁住房规模仅占10.2%，但较2019年增长了6.4个百分点

回顾近几年房企在租赁市场的投入，赵冉认为，一方面是主动转型的需要，但更多的是顺应大势的结构调整。

虽然房企对住房租赁市场的依恋很深，但从企业公布的年报来看，这项业务尚未成为企业利润新的增长点截至目前，只有龙湖冠宇明确表示实现盈利

那么是否如外界所说，住房租赁公司的日子普遍不那么理想赵冉告诉贺勋地产，一个企业运营一个项目的毛利大约是85%，这是行业平均水平如果它只经营单一项目，不扩张就不会亏损但是企业要想扩大规模，就要在人力，物力，信息系统等方面进行投入这些成本是不可避免的综合成本摊销后，企业目前的规模可能不足以支撑其盈利，但如果不扩张，不深耕土地或维持有限的规模，企业是可以实现自负盈亏的市场上有很多这样的案例

在租售并举的国家政策下，住房租赁作为万亿规模的微利行业，是补民生短板的重要举措因此，赵冉也提到，在保障民生的过程中，政府扮演的是底层角色，而其中的住房租赁公司要扮演好服务者的角色很多企业早就踏上了房屋租赁的轨道，但是放了一炮之后，就没有竞争实力了其实说到底，这个行业比拼的是运营和服务据赵冉观察，目前有两类企业提前冲了:一是有酒店运营背景的企业，二是有自己物业管理公司的企业，因为可以不断打磨自己的服务水平

回顾住房租赁行业的发展，从初创企业到更有实力的住房租赁品牌占据主流，伴随着国家队租赁房的大规模进入，未来市场的主力无疑是国家队和房企的机构那么，作为探路者的创业公寓品牌未来将何去何从

对此，赵冉给了她答案她认为，企业应该首先确定发展方向，然后确定发展模式比如专注于本地市场的深耕企业，可以提升服务附加值，或者转型为没有品牌的第三方运营管理公司

去年，ICCRA基于市场调研，推出了首个住房租赁行业产品分级标准，将市场现有产品分为高端公寓，青年公寓，宿舍公寓和租赁社区赵冉说，目前，市场上总有一种产品类型适合企业的发展方向

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未来住房租赁业的三大特征

产品，服务，人才是企业的强项。

对于未来的住房租赁行业，赵冉认为应该算是一个新经济行业，会带来很多变化:

第一，从租客和市场的角度来看，租房会成为大家普遍接受的新生活方式这也意味着市场将有更高的订单和更多的人民币需求租赁产品不仅要有优美的居住和舒适的生活空间，还要关注客户的情感，文化和社会需求等市场需求会驱动供给侧不断变化

第二，会形成非常完善的产业链但以美国的房屋租赁行业为例，赵表示，这个行业的供应商类型有110多种，是一个庞大而复杂的产业链可是，中国的住房租赁行业仍然缺乏匹配的供应商体系但一个明显的趋势是，越来越多的供应商正在调整产品研发模式，进入住房租赁行业未来行业上下游产业链会越来越完整

第三，住房租赁行业不仅带来了房地产市场的重组，也对金融行业产生了深远的影响赵冉介绍，在发达国家的房地产投资信托产品中，租赁住房的房地产投资信托产品占到了两位数但在国内，公募租房REITs才刚刚起步，未来发展空间还很大可以预见，未来住房租赁产品将在金融市场中扮演压舱石的角色

瞄准广阔的市场前景，紧贴城市发展脉搏，住房租赁公司也在与行业共同成长赵冉认为，目前，产品力和服务力是企业的强项

重资产模式的企业，思考的是如何实现资产的增值和保值，如何在发展过程中降低融资成本，如何选择合适的供应商，如何标准化产品以增强产品实力，此外，企业重点解决的问题是人才结构的优化，为企业储备具有综合服务能力的人才，提升企业整体服务能力。

根据消息显示，在专注打造住房租赁行业专业化智库的基础上，ICCRA正在不断丰富赋能行业发展的新内容今年以来，ICCRA与北京第二外国语学院联合开设了业内首个房屋租赁课程，广泛协调整合优质资源，链接国际国内，上下游产业等相关各方通过这一课程，为行业输送了新鲜血液，为解决制约行业发展的专业人才短缺问题提供了可靠路径

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