LPR连续6个月按兵不动存量房贷还能降吗

需要注意的是，5年期LPR的定价也关乎所有存量购房者的月供。在业内看来，在调降5年期以上LPR促楼市回暖之外，更重要的是通过合理举措下调存量高成本的按揭贷款利率。

缘何连续6个月不变

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2月20日LPR为1年期3.65%，5年期以上4.3%，两类均与此前保持一致。以上LPR在下一次发布前有效。自2022年8月以来，LPR目前已经连续6个月保持不变。

正如光大银行金融市场部宏观研究员周茂华指出，本月LPR维持不变，主要是MLF政策利率按兵不动，部分银行息差压力较大。从1月金融数据看，信贷总量和企业信贷需求理想，一定程度反映目前利率水平整体保持适度；同时，1月70个大中城市新建商品住宅价格环比结束11连跌，预示楼市整体在逐步回暖，反映国内“因城施策”稳楼市政策效果逐步显现，楼市预期在改善，短期调降房贷利率必要性有所下降。另外，考虑到1月存在季节性因素，利率调降需要进一步经济数据指引。

植信投资研究院高级研究员王运金则称，LPR报价连续6个月维持不变可以看出央行对降息决策持较强的谨慎态度。一方面，主要发达国家虽然加息幅度有所下降，但仍处于加息周期，且较大可能在2023年维持高利率水平，我国再度降息的外部条件仍不宽松。

另一方面，从国内来看，当前经济处于企稳回升阶段，1月信贷与社融大幅增长，企业融资意愿上升，短期内降息的必要性下降；前期多项金融政策正持续落地，政策效应还有待观察，降息的紧迫性下降。此外，近几个月大部分银行下调存款利率与贷款利率，部分地区首套房贷利率与信用贷利率已降至4%以下，进一步降息的空间较为有限。

“定向降息”或成重要导向

虽然LPR数月按兵不动，但在业内看来，“定向降息”或成为政策的重要导向，在降成本的同时兼顾调结构，以实现差异化精准支持。

正如中国民生银行首席经济学家温彬指出，MLF和LPR降息是普遍性的，在刺激需求的同时也容易滋生套利空间，造成局部过热现象。因此，从已出台的一系列政策看，针对部分行业的定向降息或是政策的一个重要导向。

例如，近年来央行出台多项结构性政策工具，以1.75%的再贷款利率降低商业银行边际负债成本，引导贷款利率下行，并有效支持了实体经济重要领域和薄弱环节。

又如，2023年初，央行、银保监建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，运行楼市偏冷的城市可以突破房贷利率下限，各地银行纷纷下调首套房贷款利率，最低降至3.7%，而一线城市普遍高于5年期以上LPR(4.3%)，这样可以增加楼市调控的精准度，避免各地出现明显的冷热不均现象。

谈及后续货币政策走向，温彬预测，考虑到1月信贷实现旺盛“开门红”，2月对公信贷投放预计依然维持一定强度，在企业融资意愿增强、房地产市场活跃度有所上升的情况下，短期降准降息的必要性下降。但在经济复苏初期，宽松政策不会轻易退出，若后续金融数据“企业强居民弱”“政府强私人弱”的结构性问题仍未改善，房地产修复未看到明显拐点，不排除MLF降息等宽货币工具在全国两会之后再次发力的可能性。

王运金则认为，今年需求扩张战略将持续推进，调节金融机构资金结构，鼓励其扩大服务实体经济的能力，这需要继续降低资金成本，保持流动性合理充裕，央行可能还会小幅降准1-2次；为维持较低的市场利率水平以刺激需求，央行可能会小幅下调逆回购利率与MLF利率以支持商业银行。另外，政策性开发性金融工具、设备更新改造专项再贷款等工具将持续推进重大项目建设落地；支农再贷款、支小再贷款、碳减排支持工具、科技创新等已落地结构性工具，将继续加大对重点领域和薄弱环节的金融支持。

当前存量房贷利率能降吗

因5年以上贷款大部分是房贷，其利率下调情况备受购房者关注。整体看，LPR主要影响的是存量贷款，在业内看来，目前不论是新增房贷还是其他贷款，都在降低加点，但结合市场情况来看，当前存量房贷降息的可能性不大。

当前5年期LPR为4.3%，该数据有几个重要的特点。易居研究院研究总监严跃进解读到，目前LPR总体处于偏低水平，尤其是对比2021年，最近两年降利率或维持低利率是常态，这是提振经济的重要支撑。另谈及此类利率是否有进一步下降的可能，他直言“就目前看，还不会下降”。

原因在于，2022年频繁下降离不开当时的经济形势，而今年疫情对于宏观经济的干扰减少，所以客观上货币政策将保持定力。严跃进认为，此类定力，势必使得LPR不会像2022年那样高频率降息。此外，目前国外加息态势比较明显，单纯从这个角度看，国内降息的空间确实是在减少的，其也需要不断平衡国内外货币政策的关系，确保国内的LPR政策精准且考虑周全。

值得一提的是，近日关于房贷的多个话题频上热搜，尤其是对存量房贷利率下降的呼声渐高。严跃进认为，若LPR不下调，那理论上存量贷款基于今年LPR数据而做出下调基本上不存在，鉴于目前提前还贷中存在的一些抱怨利率太高的问题，或也可以建议具体银行针对一些过高利率，如超过5%的利率进行点对点的沟通和协调，类似暂时推迟1年利率支出或其他协调方式，以进一步减少存量贷款方面各类提前还款的压力。

不过，仲量联行大中华区首席经济学家及研究部总监庞溟则称，考虑到有效降低购房负担和贷款成本以提升居民购房需求的政策取向，以及目前居民存量房贷利率相比企业贷款利率和宏观经济增速环境仍较高的客观现实，不排除未来5年期以上LPR非对称下调以发挥锚定效应推动房贷利率进一步下行的可能性。

“总体来看，为避免传统的货币政策传导机制失效，后续降准、降息的时机需更好把握，全年降准有0.5个百分点的空间，5年期以上LPR或继续小幅调降10个基点左右，定向政策预计是2023年的主基调。”温彬说道。

王运金同样称，央行政策利率与LPR将根据今年经济修复与金融数据状况适时调整。2月初召开的2023年金融市场工作会议强调要提高金融服务扩大国内需求和建设现代化产业体系的能力，由此可见，今年央行保持利率在较低水平上是有必要的。在他看来，1年期LPR再度下调的空间有限，5年期LPR还有一定的下调空间。综合分析利率下调节奏与市场需求，今年LPR有望下调两次，在二季度与四季度下调的概率较大，其中5年期LPR可能会下调20个基点左右。

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